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住房业务

  • 提问:深圳市住房保障条例知识讲堂

    更新时间:2016-12-16

    回答:

    1、什么是保障性住房?

      保障性住房,是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的,以限定的标准和价格,向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房,包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。

    2、什么人可以获得深圳住房保障?

      住房保障以具有本市户籍的住房困难家庭和单身居民为基本保障对象,以出租、出售保障性住房或者货币补贴等方式予以保障。对本市经济社会发展需要的各类专业人才以及在本市连续缴纳社会保险费达到一定年限的非本市户籍常住人员,市政府可以根据经济社会发展状况和财政承受能力,合理设定条件,逐步纳入住房保障范围。具体办法由市政府另行制定。

    3、租赁保障性住房的申请条件

      (一)家庭申请的,家庭成员中至少一人具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍;

      (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准;

      (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额;

      (四)家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

      (五)家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障;

      (六)市政府规定的其他条件。

    4、购买保障性住房的申请条件

      (一)家庭申请的,其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的,在就学、服兵役期间视为具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍;

      (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准;

      (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额;

      (四)家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

      (五)家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房;

      (六)家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房,但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外;

      (七)市政府规定的其他条件。单身居民申请购买保障性住房的,其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

    5、相关违规行为

      (1)购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押,但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。

      2)购买保障性住房的家庭或者单身居民在取得完全产权前有下列情形之一的,其所购保障性住房由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回:

      (一)已另行购买拥有住房的;

      (二)全部家庭成员户籍均迁出本市的;

      (三)因银行实现抵押权而处置保障性住房的

      (四)需要转让所购保障性住房的。

      (3)租赁或者未取得保障性住房完全产权的家庭或者单身居民有下列情形之一的,主管部门应当按照合同约定要求其支付违约金,并可以根据约定或者法定情形解除合同,收回出租住房或者按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格有偿收回出售住房:

      (一)无正当理由连续六个月以上未在保障性住房内居住的;

      (二)无正当理由连续两个月或者累计六个月以上未缴纳租金的;

      (三)擅自转租保障性住房的;

      (四)擅自互换、出借保障性住房的;

      (五)擅自转让、抵押、出租保障性住房的;

      (六)将保障性住房用于经营性用途的;

      (七)擅自改变保障性住房使用功能的;

      (八)因故意或者重大过失,造成租赁的保障性住房严重毁损的;

      (九)其他违法或者违约情形。

      具有前款第(四)、(五)、(六)、(七)项规定情况之一的,相关主管部门不得受理其取得保障性住房完全产权的申请。

  • 提问:租赁写字楼应注意什么?

    更新时间:2016-11-18

    回答:

      房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金的行为。

      第一、写字楼租金是按照每天每平方米来报价和磋商的。比如,某写字楼的报价为“人民币5元、平方米、日”。写字楼往往是一个大产证,每一个具体的租赁部位没有进行具体的产权分割,租户租赁的面积是可以与开发商进行协商的。因此,必须按照实际租赁的面积来计算租金,从而也就形成了上述这种报价惯例。首次租赁写字楼的客户一定要注意此点,按照该报价方式来计算自己真实的租金成本,从而做出合理的判断。

      第二、在写字楼租赁交易过程中,物业管理费是除租金之外最重要的一项费用,因为一座写字楼的环境、服务品质的好坏,与物业管理公司的管理水平直接相关。各个物业管理公司的收费往往有高有低,因此,在租赁办公楼时,应当事先明确物业管理费水平以及支付方式。另外,还需要明确物业管理费所包含的具体服务内容。一般情况下,物业管理费应包含公共部位和外墙的保洁、公共设施(如电梯等)的维护保修、公共部位水和电、工作时间的中央空调费以及保安管理费等。需要指出的是,物业管理费中包含的中央空调服务一般仅仅在工作时间提供,即为工作日的早上9点到晚上18点。如果在非工作时间需要提供中央空调的话,得与物业公司另行协商、另行付费。这点对于IT公司等工作时间与日常工作时间不同的公司而言,显得比较重要。

      第三、租赁涉外写字楼需留意租赁对象上有何特别之处。涉外写字楼除了可以出租给在境内注册成立的企业(包括境内股东投资设立的企业,也包括境外股东但在境内注册成立的企业,如外商投资企业、中外合资企业等)外,还可以出租给境外公司在境内设立的不具有独立法人资格的办事机构。一般常见的为某境外公司设立的代表处、办事处等机构。非涉外办公楼则不能出租给境外机构在境内设立的办事机构。是否属于涉外办公楼,须以政府外经贸委的批准为准。

      其他问题:营业执照问题,合同中必须明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照;车位问题,合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用,是否收取费用;电话容量问题,有一些老的写字楼可能会有电话容量的限制,对于电话容量要求较大的企业,应当事先确认该问题;租赁税费负担问题,一般租赁产生的税费应由出租人承担,并由出租人交付租户租金发票。

  • 提问:不予合同登记的情况有哪些?

    更新时间:2016-11-18

    回答:

      主管机关对当事人提交文件进行审查,有下列情况之一的,不予登记:

      (1)房屋出租人不是房屋所有人或合法使用人的;

      (2)改变土地、房屋用途未经有关部门批准的;

      (3)租赁合同期限超过规定期限的;

      (4)租赁合同期限超过土地使用年限的;

      (5)租赁合同内容违反有关法律规定的;

      (6)未取得产权或者经营管理权的;

      (7)产权有争议或者产权受到限制的;

      (8)不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;

      (9)已抵押,未经抵押权人同意的;

      当事人提供资料齐全,且房屋不属于禁止出租类型的,又不属于上述不予登记情况的应依法予以登记。

      不予受理的,综管所应派出出租屋管理员进行跟踪管理。

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