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住房业务

  • 提问:租赁写字楼应注意什么?

    更新时间:2017-09-18

    回答:

      房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金的行为。

      第一、写字楼租金是按照每天每平方米来报价和磋商的。比如,某写字楼的报价为“人民币5元、平方米、日”。写字楼往往是一个大产证,每一个具体的租赁部位没有进行具体的产权分割,租户租赁的面积是可以与开发商进行协商的。因此,必须按照实际租赁的面积来计算租金,从而也就形成了上述这种报价惯例。首次租赁写字楼的客户一定要注意此点,按照该报价方式来计算自己真实的租金成本,从而做出合理的判断。

      第二、在写字楼租赁交易过程中,物业管理费是除租金之外最重要的一项费用,因为一座写字楼的环境、服务品质的好坏,与物业管理公司的管理水平直接相关。各个物业管理公司的收费往往有高有低,因此,在租赁办公楼时,应当事先明确物业管理费水平以及支付方式。另外,还需要明确物业管理费所包含的具体服务内容。一般情况下,物业管理费应包含公共部位和外墙的保洁、公共设施(如电梯等)的维护保修、公共部位水和电、工作时间的中央空调费以及保安管理费等。需要指出的是,物业管理费中包含的中央空调服务一般仅仅在工作时间提供,即为工作日的早上9点到晚上18点。如果在非工作时间需要提供中央空调的话,得与物业公司另行协商、另行付费。这点对于IT公司等工作时间与日常工作时间不同的公司而言,显得比较重要。

      第三、租赁涉外写字楼需留意租赁对象上有何特别之处。涉外写字楼除了可以出租给在境内注册成立的企业(包括境内股东投资设立的企业,也包括境外股东但在境内注册成立的企业,如外商投资企业、中外合资企业等)外,还可以出租给境外公司在境内设立的不具有独立法人资格的办事机构。一般常见的为某境外公司设立的代表处、办事处等机构。非涉外办公楼则不能出租给境外机构在境内设立的办事机构。是否属于涉外办公楼,须以政府外经贸委的批准为准。

      其他问题:营业执照问题,合同中必须明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照;车位问题,合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用,是否收取费用;电话容量问题,有一些老的写字楼可能会有电话容量的限制,对于电话容量要求较大的企业,应当事先确认该问题;租赁税费负担问题,一般租赁产生的税费应由出租人承担,并由出租人交付租户租金发票。

  • 提问:不予合同登记的情况有哪些?

    更新时间:2017-09-18

    回答:

      主管机关对当事人提交文件进行审查,有下列情况之一的,不予登记:

      (1)房屋出租人不是房屋所有人或合法使用人的;

      (2)改变土地、房屋用途未经有关部门批准的;

      (3)租赁合同期限超过规定期限的;

      (4)租赁合同期限超过土地使用年限的;

      (5)租赁合同内容违反有关法律规定的;

      (6)未取得产权或者经营管理权的;

      (7)产权有争议或者产权受到限制的;

      (8)不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;

      (9)已抵押,未经抵押权人同意的;

      当事人提供资料齐全,且房屋不属于禁止出租类型的,又不属于上述不予登记情况的应依法予以登记。

      不予受理的,综管所应派出出租屋管理员进行跟踪管理。

  • 提问:个人轮候申请条件

    更新时间:2017-09-08

    回答:
      (一)申请人年满18周岁,且具有龙华区户籍,但投靠子女取得龙华区户籍的居民不能作为申请人;
      (二)户籍低保及低保边缘家庭在提出申请前,家庭人均年可支配收入低于低收入居民社会救助认定标准,并享受民政部门的低收入居民生活待遇;户籍在册轮候人家庭需参加本市社会保险(养老保险或医疗保险,不含少儿保险)累计三年以上;
      (三)申请人、共同申请人在本市未购买过政策性住房,未享受过购房补贴政策,且在承租期间不得重复享受本市其他任何住房保障政策优惠;
      (四)申请人、共同申请人在本市未拥有任何形式自有住房(含购买但未拥有完全产权的住房)及住房建设用地,且在申请受理日之前3年内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房。
      (五)龙华区相关职能部门规定的其他条件。

      

      

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